A lakáshirdetési oldalakat nézegetve keresi sok bérbeadó és bérlő a választ, hogy hol mennyiért lehet kiadni és kivenni egy lakást. Az összehasonlításon alapuló árazás már-már hagyomány a lakáspiacon és nagyrészt ez befolyásolja a kiadó és eladó lakásokról alkotott véleményt is. Az árakat máshogyan is össze lehet hasonlítani, ami arra ad választ, hogy az adott kerület átlag bérleti díja az átlag négyzetméterárakhoz hogyan viszonyul. Úgy is megfogalmazhatnánk, hogy hány hónap alatt fizet ki egy bérlő egy négyzetmétert. Ez egy tájékoztató szám, nem lehet rá befektetést alapozni és nem jelent többet, mint hogy a bérlők mennyire hajlandóak általában megfizetni az adott kerület lakásárait. De ez is egy irány, ami segíthet a válaszhoz közelebb kerülni.
Mivel kínálati átlagárakon alapul a számítás, természetesen része a túlárazás is mind a bérleti díjakban mind pedig a kínálati árakban. De az összehasonlító árazásnak ez elengedhetetlen része. A hirdetéseket nézegetve is ezt látni. Hogy az eladó vagy a kiadó lakások vannak jobban túlárazva az adott kerületen belül azt nehéz lenne megmondani. Nem lehet azt sem kimondani minden kétséget kizáróan, hogy minél kevesebb havi bérleti díj kell egy kerületi négyzetméterárhoz, a kiadó lakások árai annál inkább összhangban vannak az eladó lakások árával és fordítva. Csak tájékozódik az ember és utána mérlegel, majd dönt.
Az eladó és a kiadó lakások árai között köztudottan van valamilyen kapcsolat, amit elfogadnak a bérlők és bérbeadók is csak éppen különböző mértékben. Vannak drága és nagyon drága kerületek is, ahol egy bérbeadó a lakás vételárában a felárat teljes mértékben elfogadja, addig a bérlők már csak részben. A grafikonok ezt a kérdést feszegetik, mert nem csak az számít, hogy egy kerületben milyen magasak vagy nem a bérleti díjak. Fontos, hogy lehessen őket mihez viszonyítani.
Két budapesti kerületben több mint 5 hónap átlag bérleti díj ér egy négyzetméternyi lakást. Az 5. és 1. kerületek a legdrágábbak a vevőknek (későbbi bérbeadók), de a bérlők itt fizetik ki leglassabban egy átlag lakás négyzetméterárát. A bérlők ezekben a kerületekben a vevőkkel ellentétben rugalmatlanabbak az árazásban, így lassabb a megtérülés. A 11. és 7. kerületek kínálati árai arra engednek következtetni, hogy drága ott vásárolni és a bérlők is megérzik a lakáspiaci árakat. 12., 13., 6. és 2. kerületek lakásárai és bérleti díjai már jobb kapcsolatot mutatnak. Igazán érdekes ebben a sorrendben, hogy 6. és 2. kerületekben a lakásárak a bérleti díjakkal ilyen jól megértik egymást. Ebben a két kerületben jelentős a kínálat az albérletpiacon, a 2. kerületben van a legnagyobb albérletpiac Budapesten, amíg a 6. kerület a dobogó harmadik fokán áll. A presztízs budai kerületek közül a 2. kerület a legdrágább a bérlőknek átlag havi 170 ezer forintos bérleti díjjal, mert nem csak a bérleti díjak magasak, de 4,1 hónap alatt várják el tőlük egy átlag lakás négyzetméterárának a megfizetését. A 6. kerületben 155 ezer forint az átlagos bérleti díj és a bérlőktől, ahol 4,2 hónap alatt várják el a lakás egy négyzetméterének megtérülését. Érdekességképpen az 5. kerületi átlag bérleti díja megegyezik a 2. kerületi átlagos bérleti díjjal, de a 2. kerületben alacsonyabb az átlag négyzetméterár, mint az 5. kerületben.
A ma még mindig sok ellentmondástól sem mentes 8. kerület van a budapesti kerületék árazásának közepén. A 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. A grafikont elnézve a bérlők és bérbeadók közti ellentétet lehet kiolvasni. Ahol rövidebb idő alatt várják el egy bérlőtől a négyzetméterár megfizetését, az a bérlőknek drágább (a lakásárakhoz képest), de a bérbeadóknak meg pont az a jobb. Ilyen például a 3. 9. és 14. kerületek, amelyekben a lakásárakhoz képes a bérleti díjak nagyobb terhet jelentenek a bérlőknek. Ahol hosszabb idővel számolnak, ott a bérlőknek olcsóbb bérelni a nagyon drága lakásárakhoz képest. Ez pedig az ott vásárlóknak nem túl jó hír.
Az ilyen játék a számokkal más megvilágításba tudja helyezni a budapesti albérletpiacot, ahol a bérlők és bérbeadók között mindig árháború van. A bérleti díj, mint hiteltörlesztő, újra és újra előkerülő téma. Hozzátéve gyorsan, hogy csak akkor érdemes vele így számolni, ha van mellé megfelelő önerő is. A bérlők az ilyen számokkal azt tudják meg, hogy ahol élnek, milyen gyorsan és milyen sok pénzt költenek el egy lakásra, ami nem az övék. A vevők, bérbeadók azt láthatják be, hogy a lakások vételára és a bérleti díj elvárások között nem feltétlenül egyenes arányosságról beszélhetünk. Erre jó példa a 3. és 9. kerületek, ahol majdnem fele annyi megtérülési idővel számolhatunk jelenleg, mint az 1. és 5. kerületekben. A százalékos alapú hozamszámításról nem lehet azt mondani, hogy a múlté, de csak utólag érdemes vele kalkulálni, nem előre. A kerületek között vannak különbségek, még hozzá nem is elhanyagolható mértékben. Lakásvásárlóként érdemes számolgatni, nem csak nézegetni a hirdetéseket.
Kép: storyofbudapest, instagram.com
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
