Eltelt 9 hónap, amióta a 2016-os budapesti lakáspiaci trendet felvázoltuk, és megszületett a 21. századi lakáspiacunk 2. gyermeke. Az első 2001-ben született, amikor nagyon hasonló állami beavatkozás helyezte teljesen új alapokra a lakáspiacot elsősorban az újlakáspiacra gyakorolt mesterséges hatással. 2016 őszére a februári számítások valósággá váltak:
1.„2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt.”
2016 szeptember végére a budapesti átlagár már 338e Ft volt. Az újlakások árai Budapesten jellemzően 600e Ft felett vannak. Az történt, ami a budapesti lakáspiacunkon mindig is történik. Az újlakáspiac növekvő árai tollják a használt lakások árait is egyre feljebb. A KSH ábrájával igazoljuk, hogy ez nem egyedi eset, a lakáspiacon a használt és az új lakások árai együtt mozognak. Ahhoz, hogy a használt lakások árai megálljanak egy szinten, ahhoz az újlakáspiacon kellene az áraknak megállni. Ez egyelőre elképzelhetetlen elvárás az újlakáspiacon, mert a beruházók maguk sem tudják biztosan, hogy milyen árakon fognak értékesíteni. Puhatolóznak, tesztelnek pl. előregisztrációkkal, amikor egy lakásprojektben az árak nem nyilvánosak. Esetleg be kell mennünk személyesen egy találkozóra, hogy árat kapjunk egy kiválasztott lakásra, mert nem egység/négyzetméter árral dolgoznak, hanem minden lakásnak van egy ára. Ránk néznek és a lakásra, majd megmondják, hogy szerintük nekik ez a lakás ennyit ér. Ez pedig árfelhajtó jelenség, amivel nem csak 2016-ban, de az elkövetkező években is számolnunk kell. Jelenleg nagyon sokan érdeklődnek a lakásárak iránt. A lakásárak csökkenése újra és újra előkerül, de csak azért, mert nem tudják sokan, hogy a lakáspiacon a csökkenő árak óriási bajt és kinálatszűkülést is jelentenek. Ilyenkor az eladók nem akarnak eladni, ezért a vevők száma is csökken, hiszen az eladók jelentős része, kb. fele, mindig vevő is egyben. Senkinek sem érdeke, sem a vevőknek sem az eladóknak a lakáspiacon az árak csökkenése. Egy stabil kiszámítható lakáspiac igen, amikor az árak csak egyszámjeggyel nőnek, sokkal szofisztikáltabb és piacbarátabb módon. A hirtelen változás, mint ami történt 2014 elejétől sokknak érte meg a lakáspiac. Másfél év alatt, 2015 januárjától, Budapesten már százezer forinttal kell többet fizetnünk egy használt lakás négyzetméteréért az átlagár szerint. Természetesen az átlagár mindig csalóka, nem általánosítható, hogy minden lakás esetében igaz, mert lesznek ennél sokkal jobban és sokkal kevésbé is megdrágult lakások a budapesti piacon. De nagyon jól mutatja a trendet, hogy a 2014-es budapesti átlagár duplázódása már nem tűnik irreális árcélnak, ami jelenleg benne van a lakáspiaci folyamatokban.
Miért van növekedési pályán a budapesti lakásár?
Az újlakáspiac 2016 őszére minden kétséget kizáróan feltámadt hamvaiból. Most nem a mainstream számok jönnek, mert a KSH nem könnyíti meg senki munkáját, amikor a részletek érdeklik. Beszéltünk már arról, hogy építési engedélyek körüli mizéria egy félreértésen alapszik:
1. A KSH az építési engedélyekben minden épülettípus, legyen az családi ház, ikerház vagy társasház, egyben ad meg.
2. A KSH ismert és a médiában keringő számai nem mind értékesítési céllal épült új lakások.
3. Az építési engedélyek nem csak új épületekben, legyen az ismét családi ház, ikerház vagy társasház, most készülő lakóingatlanokról szólnak.
Ezért mi a KSH „ördögi” részletei alapján számolunk és mutatjuk meg, hogy miért is érdemes az újlakáspiacban keresni a választ a lakásárakra.
2016-ban újra az értékesítésre szánt új lakóingatlanok vették át a vezető szerepet az újlakáspiacon. Ez az az a szám, ami a valódi újlakáskínálatot jelképezi. Ez fog ugyanis megjelenni a lakáspiacon és nem az a fontos, hogy egyébként a családok maguknak hány házat építettek. Természetesen ez sem lényegtelen információ. De a lakásárak szempontjából, az jelenti az árnövekedést, ha az értékesítési piac nagyobb, mint a magánpiac.
Az eddig ismert építési engedélyek számából egyértelműen látszik a társasházi lakások dominanciája. 2016-ban már 53%-a tervezett új lakóingatlanoknak társasházi lakás. Ez hosszú évek óta most fordul elő először. Az építkezések egészen 2019-ig el fogják húzni a valódi megépülésüket, így a következő három évben az értékesítésre szánt megépült lakások számában egy kiegyensúlyozott növekedésre lehet számolni, mert nem minden fejlesztő lesz képes tartani az iramot.
Nem is olyan meglepő ezért, hogy Budapesten üresen állnak a telkek, építkezésnek kevés helyen van nyoma, de harsányan hirdetik a táblák, hogy itt bizony új lakásokat lehet vásárolni. Az újlakáspiaci folyamatok hatnak a használt lakások piacára is. Ha pl. az újlakásvásárlók egy jelentős része csak akkor tud valódi vevő lenni, ha eladja előtte a használt lakását, akkor az újlakások folyamatos kínálata bővíti a használt lakások kínálatát is. Az újalkáspiac energetizálja a használt lakások piacát, mert és megújuló friss kínálat tartja olajozottan a lakáspiaci „gépezetet”. A használt lakások árnövekedésének a lassulásáról már februárban beszéltünk. Árcsökkenséről szó sincs, csak szépen beáll:
1.” A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei .”
2.” 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is – és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.”
Az értékesítési számokban lassulásról nem beszélhetünk, mert 2015 2. negyedévéhez 2016. 2. negyedévében 24%-os növekedés volt. Ez ismételten a biztos árnövekedés irányába mutat. A lakásárak csökkenésére időpazarlás spekulálni Budapesten. Ha lakást akarunk vásárolni, akkor a drága időnket a megfelelő lakás megtalálásra fordítsuk:
”Az újlakáspiac árfelhajtó hatásával már foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az urbanizáció lakáspiaci folyamatait gyorsítja fel, erősítve az amúgy is „szokatlanul intenzív” árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.”
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
