Mások nyomorúsága egyeseknek csak üzleti lehetőség. Sokan csak remélik, hogy sosem kerülnek ilyen helyzetbe, vannak akik alig várják, hogy minél több olyan ingatlan kerüljön kézzelfogható közelségbe, amit árvereznek. Az elmúlt héten megjelent történet után többen érdeklődtek, hogy milyen módon lehet ilyen lakásokhoz jutni. A válaszok ismertek azok számára, akik már rászánták az időt és utána néztek mire figyeljenek oda. Egy lakásvásárlónak mindig legyen ügyvédje, ez legyen az első, akkor is, ha normál módon a lakáspiacról vásáról és akkor is, ha bírósági végrehajtón keresztül. Ügyvéd legyen az első és ne az utolsó, amire gondolunk vevőként.
A beköltözhető árverezés alatt álló ingatlan is lehet lakott?
A végrehajtás során az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell a nyilvános árverésen kínálni. A félreértés ebből adódik, mert a beköltözhető lakóingatlan nem azt jelenti, hogy nem lakja senki, hanem azt, hogy a végrehajtó feladata gondoskodni a bentlakó személy(ek) kiköltöztetéséről. Tévhit az, hogy ha egy árverezett ingatlan beköltözhető státuszú, de mégis lakják, akkor a végén az új tulajdonosnak kell „nyűglődnie” a lakókkal. Az minden ilyen esetben a végrehajtó kötelessége.
Árvereznek lakottan is (tehát nem beköltözhető) lakásokat is?
Igen, ezt az árverezett lakás státuszánál jelölik. A bírósági végrehajtásról szóló törvény szabályozza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni a lakóingatlant. Fontos itt megjegyezni, hogy nem attól lakott státuszú egy árverezett ingatlan, mert abban laknak. Az a tény, hogy valaki lakik benne, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, mert ennek más szabályai vannak.
1. Bérlő
Ha érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik benne, akkor lakottan kell árverezni.
2. Haszonélvező
Ha haszonélvező lakik benne, akkor is lakottan árverezik a lakást.
3. Nem adós tulajdonostárs
Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az ingatlanban nem adós tulajdonostárs lakik.
4. Adós szülei, nagyszülei (= egyenesági felmenője)
Szintén lakottan árverezik, ha a lakásban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Itt is fontosak ezek a feltételek.
5 .Az adós maga kéri
Nagyon ritkán az adós és a végrehajtást kérő meg is állapodhatnak abban, hogy az ingatlant lakottan kérik árverezni.
A lakott lakások előnyei és hátrányai az árverési vevő szempontjából:
Milyen jogai vannak a bentlakónak?
A bent maradt személy(eke)t olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. A polgárjogi viszonynak köszönhetően az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie a bentlakónak az új tulajdonos felé. Vigyázzunk viszont arra, hogy természetesen nincs használati díj, ha a bentlakó például haszonélvezeti joga alapján is jogosult az ingatlan használatára. A bentlakó személyét ezért fontos minden esetben tisztázni, nem csak azt, hogy lakott vagy nem lakott az adott ingatlan. Egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy mégis ki lakik az adott ingatlanban.
Mit tehet az új tulajdonos, hogy birtokba vegye a lakását?
Az új tulajdonos ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné. A tulajdonos csak úgy szüntetheti meg a bentlakó, – pl. volttulajdonossal fennálló jogviszonyt – ha a bentlakónak cserelakást tud biztosítani vagy pedig a bentlakó a felmondásra okot ad, például: felszólításra nem fizeti meg a használati díjat, rongálja, nem rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant. Igen, jól értik ezeket a sorokat. A helyzet elég abszurd, mert egy bérleti jogviszonyról beszélhetünk, ami nem szerződéses alapú. A lakás használatáért használati díjat kell kérni, amit ha nem fizet, akkor ezért már fel kell szólítanunk és csak a fizetés megtagadás után lehet a kérni a lakás kiürítését. Ha pedig a bentlakó például jogi segítséget vesz igénybe, akkor húzhatja az időt és akár elszámolási vitát is provokálhat, mondjuk az elvárt lakáshasználati díj miatt. Ez mindenképpen egy időigényes és idegőrlő lehet.
Hangsúlyozzuk, hogy ilyen védelem csak lakottan való árverezés esetén illeti a bentlakót, akkor nem, ha beköltözhető állapotban árverezik az ingatlant.
A beköltözhető állapotban árverezett lakásban lakó jogai
Egyszerűen ilyenkor a bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően idő húzást (=halasztást) kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye is ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani. Jogilag arra is van lehetőség, hogy a bentlakó megállapodjon az új tulajdonossal, hogy a jövőben bérleti díj fizetése ellenében bérlőként használhatja az ingatlant – még ha erre az esetek döntő többségében egyáltalán nincs semmilyen reális esély.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
