A lakásvásárlásról sokaknak a fiatalok jutnak eszünkbe először. Ezért fogtuk a rendelkezésre álló ilyen típusú adatokat és megnéztük mit is jelent ez valójában Budapesten. A Duna House Barometer 2011 szeptembere óta külön vizsgálja a vásárlói profilt. A statisztikai elemzésének legegyedibb és leginkább figyelemre méltó része. A grafikonon azt ábrázoljuk, hogy Budapesten 2011-2015 között milyen arányban vásároltak 20-30 évesek és a 30-40 éves korosztály, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a potenciális lakásvásárlók gerincét adják. A mai lakáspiacon is érdemes rájuk odafigyelni, ha másért nem is, a CSOK miatt ők lesznek most a legaktívabbak. A statisztikákból majd ki fog derülni, hogy mennyire. De most nézzük, hogy mennyire jellemezték ők a budapesti lakáspiacot az elmúlt években.
Az arányuk érdekes trendet mutat. 2011-2013 között fixen stabil 60% körül uralták a budapesti lakáspiacot. Tudni kell, hogy az adásvételek száma is stagnált ebben az időszakban. 2014-2015 között viszont a növekvő adásvételek száma mellet az arányuk csökkent egészen 52%-ig. Drámai visszaesésnek nem nevezhető. Ha valaki komolyabban az adatok mögé néz, akkor láthatja, hogy az arányok eltolódása elsősorban a nem saját célra vásárolt lakások vásárlása miatt történt. Megtakarítások lettek átcsoportosítva 2014-2015 között a lakáspiacra (=befektetések). Pont azért készítettük el ezt a házi feladatot, hogy 2016-ban már évközben figyelni tudjuk, megfordul-e a trend és újra a valódi otthonkeresők fognak-e erősebben dominálni Budapesten vagy sem. A keresletösztönző és otthonteremtést segítő intézkedések ebben a korcsoportban előre hozott vásárlásokat okozhatnak. A kérdés most az, hogy mennyire és mit jelent ez hosszabb távon a lakáspiacon. Az albérletpiaci kockázatokra már felhívtuk a figyelmet. Ez a korosztály a bérlők piacán is a legfontosabb célcsoport.
Az első lakást vásárlók külön figyelmet igényelnek. Fejlett lakáspiacokon speciális szolgáltatásokkal és megkülönböztetett figyelemmel jutalmazzák őket. Nálunk szinte senkit sem érdekelnek, már amennyire ez a statisztikákból kiderül. Pedig nem egyszerűen arról van szó, hogy „eggyel több” adat van a táblázatban. Egy jól működő lakáspiacon demográfiai alapon előre vizsgálják a lakáspiacon a várható keresletet. Az első lakást vásárlók ebben mindig új és friss mennyiséget jelentenek. Egy bizonyos korban, jellemzően 20-40 év között megvásárolják első lakásukat az emberek. Így ezt a korcsoportot vizsgálva látni lehet, hogy éppen ki vett már lakást és ki nem. Lehet külön „első lakást vásárlóknak” lakásokat építeni pl. olyan területeken, ahol sokan élnek, és fizetőképes keresletet jelenthetnek. Ezt a korosztályt nálunk az elmúlt 15 évben bizonyos értelemben több hatás is érte. A kivándorlás miatt egy generáció nem rohant lakást venni. De ahogy a külföldi jövedelmük engedte, a megtakarításukból bizony hazajöttek lakást venni. Ők leginkább Budapesten kerestek a megtakarításaiknak megfelelő helyet. A hazatelepültek pedig akár házakat is építhettek abból a pénzből, amit külföldön megkerestek szerte az országban. Akár milyen irányból is közelítjük meg a témát, ez az otthonáért és megtakarításaiért sokat dolgozó és hiperaktív korosztály mindig keresi a számára legjobb megoldásokat.
Szolgáltatást szinte semmit nem kapnak. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről szabályozza az állam az illetékmentesség és kedvezményes ingatlanszerzési illeték szabályait, ami az egyetlen igazi említésre méltó, ha különböző otthonteremtési támogatásokat nem vesszük figyelembe. De ezek nincsenek első lakáshoz kötve általában, amíg az illetékkedvezmények már igen:
Új lakás
- 26. § (1) f) szerint az új lakás 15 millió forintig illetékmentes
- Ugyan ebben a bekezdésben szabályozzák, hogy 30 milliós értékhatárig egy új lakás illetéke 15 millió forint feletti részre fizetendő
Példa szerint egy 30 milliós új lakásnál, 15 millió forint után fizetjük meg a 4%-os illetéket, tehát 600 ezer forintot.
Használt lakás
35 éves korhatárig illetékkedvezmény és illetékfizetési kedvezmény is jár:
- 26. § 6) szerint 15 millió forintos használt lakásig 50% illetékkedvezményt lehet kapni
Ezért ahol tudják, pl. a lakás vételárát megkülönböztetik a különböző ingóságok vételárától egy adásvételi szerződésben. Egy 17 milliós lakásnál 15 millió a lakásár és 2 millió forint lehet az ingóság értéke, hogy ezzel az illetékkedvezménnyel tudjon élni a 35 év alatti lakásvásárló. Az előző példánál maradva, 15 millió forint után 600 ezer forint lenne a 4% illeték. Az 50% kedvezmény miatt ez már csak 300 ezer forintra mérséklődik.
Részletfizetési kedvezmény
Az első lakást megvásárló az adóhatóságnál (NAV) kérelmezheti, hogy 12 hónap alatt egyenlő részletekben fizesse meg az ingatlanszerzési illetéket.
- 26. § 12) szabályozza a pontos részleteket. A legfontosabb tudnivaló mégis az, hogy ezt már az adásvétel során a vevő ügyvédje intézi a B400 NAV nyomtatványban. Ha el is felejtették ezt, az illetékfizetési felszólítást megkapva, 15 nap áll rendelkezésére a kedvezményre jogosult tulajdonosnak, hogy a NAV-nál bejelentse részletfizetési igényét. Ha elmulasztja, akkor már később nem jogosult rá.
Itt is nagyon fontos, hogy a kedvezmények nem járnak automatikusan, azt a vásárló ügyvédje intézi. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy ha valaki lakásvásárlában gondolkodik – első lakást vásárlóként – akkor ne a bankba menjen, ne a családot, barátokat riassza és kezdjen el órákig hirdetési oldalakat nézegetni. Először ügyvédet kell választani, átbeszélni minden fontos részletet, ami az adott vevőnél érdekes lehet. Időt lehet megspórolni, ha az ügyvéd segítsége mellett megtanulja, hogy mivel nyerhet időt és szabhat gátat az adásvételi kálváriáknak.
Ki minősül első lakást vásárlónak?
- 26. § 9) pontosan meghatározza ezt. Egyértelmű és félreérthetetlen, a józan paraszti ésszel összhangban lévő szabályozás
De nem csak arányukra, hanem a fizetőképes keresletük nagyságrendjére is kíváncsiak voltunk az adatok elemzésnél. Kiderült ugyanis, hogy 2011-2013 között szinte ugyan olyan átlagáron egyre nagyobb lakásokat tudtak megvásárolni az első lakásukat megszerzők. Addig 2014-2015 között ez a trend annyiban módosult, hogy egyre nagyobb átlagos lakásméret mellett egyre komolyabb összegeket is áldoztak az ilyen vásárlók. A számok önmagukért beszélnek, nagyon nincs mit magyarázni rajtuk. 2013-hoz képest, 2015-ben azért a plusz 3 négyzetméterért plusz 5 és fél millió forintot voltak hajlandóak rááldozni az első lakásukat megszerzők. Ez persze nem négyzetméter felárat jelent, hanem azt, hogy a lakások négyzetméter ára 2015-re drasztikusan megváltozott, amit a vásárlók toleráltak. A képletben benne lehet az is, hogy egyre többen és egyre több lakáshitelt is vettek fel 2013-hoz képest. Azt is lehet mondani összefoglalva, hogy az első lakást vásárlók egyelőre tartják a tempót, felvették a ritmust. Egyre többet és egyre nagyobb lakásokra költenek, ami 2016-ban minden bizonnyal folytatódik.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
